“大浪淘沙始见金”，在房地产行业深度调整之际，哪些房企依然能为股东创造价值回报？
随着中报季结束，各大房企均披露了上半年的业绩表现。新京报贝壳财经以2025年上半年房企销售额排行榜（参照中指研究院公布名单）为基础，选取排名前30家的上市房企，推出《2025年上半年上市房企归母净利润排行榜》。
那么，谁是今年上半年房地产行业的“利润之王”？有哪些房企实现了正向盈利？哪些房企持续亏损呢？
谁在盈利？
华润置地靠“收租”成为“利润王”
今年上半年，归母净利润排行榜前三的是华润置地、远洋集团和中海地产，对应的归母净利润分别为118.8亿元、102亿元和85.99亿元。
其中，华润置地依然稳坐“利润王”的宝座，其上半年归母净利润为118.8亿元，同比增长16.21%，按此计算，其日赚利润超6000万元。华润置地之所以能蝉联“利润王”，与其业务结构相关。
回顾华润置地今年上半年业绩可以发现，占总营业额仅21.7%的经常性业务贡献了60.2%的核心净利润，达60.2亿元；而开发销售型业务仅带来39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。
这些经常性业务包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等，能产生稳定的现金流，像“收租”一样，不受单次房产销售的影响。也就是说，华润置地六成以上的利润已经不是来源于卖房，而是“收租”。
排名第二的远洋集团，上半年归母净利润录得102亿元，主要得益于其境外债务重组的非现金收益支撑，但如若剔除债务重组收益的影响，报告期内仍然录得亏损。
曾经的“利润王”中海地产目前排位第三名，其上半年归母净利润85.99亿元，同比减少16.62%。
而今年上半年的“销冠”保利发展（600048），同期的归母净利润27.11亿元，同比减少63.47%，仅排名第5位。
值得关注的是，今年上半年，龙湖集团和滨江集团（002244）这两家民营房企的归母净利润表现突出，分别为32.16亿元和18.53亿元。其中，龙湖集团上半年的归母净利润超过了保利发展，暂时排名第4位；而滨江集团归母净利润取得58.87%的大幅增长，前进到了第6位。
在销售额排名前10的房企中，招商蛇口（001979）、中国金茂的归母净利润分别为14.48亿元和10.9亿元，同比增长2.18%和7.93%。
上半年，远洋集团、城建发展（600266）、大悦城（000031）控股实现了扭亏为盈。除了远洋集团由于债务重组的原因外，城建发展和大悦城控股依靠自身经营改善提升了盈利水平。其中，城建发展归母净利润为6.08亿元，同比大幅上升541.85%；大悦城控股归母净利润为1.09亿元，同比大幅增长129.87%。
谁在下滑？
计提资产减值拖累绿城、华发利润
在归母净利润为正的房企中，部分房企比如保利发展、绿城中国、华发股份（600325）的归母净利润下滑幅度超过了50%。
对于利润大幅下滑的原因，保利发展表示，报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。
在中指研究院销售额排行榜中位居第二名的绿城中国，上半年归母净利润仅2.1亿元，同比降幅高达89.74%，呈现出规模与利润不匹配的情况。
对于盈利下滑，绿城中国执行总裁耿忠强也解释称：“一是交付节奏不均，上半年交付面积同比下滑22.7%，直接导致收入减少，但若以全年维度看，2025年收入规模预计与2024年基本持平。二是库存去化策略影响，为加快库存周转，公司上半年采取价格折让措施，计提资产减值损失19.38亿元，其中存货减值17.17亿元、应收账款信用减值2.16亿元，这一减值金额较2024年同期增加10.7%，进一步拉低净利润。”
而对于华发股份而言，其上半年归母净利润为1.72亿元，同比下降86.41%。利润下滑的原因之一也是计提了资产减值损失14.36亿元。
谁在亏损？
“碧万融”等房企仍陷调整漩涡
今年上半年，亏损最多的是碧桂园，归母净利润亏损190.8亿元。相较于去年同期128亿元的亏损，碧桂园的亏损数额越来越大。
而上半年境内外债务重组获得突破性进展的融创中国，虽然亏损收窄，但归母净利润依然亏损了128.1亿元。
与此同时，万科的亏损数额也在增大，上半年其归属母公司净亏损119.5亿元，较去年同期亏损额增加21.5亿元。
除上述三家亏损超百亿元的房企外，还有世茂集团、旭辉集团、金地集团（600383）、绿地控股（600606）、华侨城、首开股份（600376）、金隅集团（601992）、建业集团、中交房地产录得亏损。其中，绿地控股的归母净利润下滑最为严重，其上半年录得归母净利润亏损35.06亿元，同比下降1772.4%。绿地控股在中报中称，由于房地产、基建行业持续低迷，导致公司归母净利润大幅下降。
综合多家房企归母净利润下滑甚至亏损的主要原因，一是销售结转规模的下降导致营收、利润下滑；二是各企业根据自身情况计提了资产减值准备。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“从整体来看，房企的经营状况比去年同期有所改善，但是，企业明显还没有恢复到正常的经营水平，也说明当前经营环境并未得到实质性、根本性的转变。尤其是龙头企业的净利润下滑一方面和市场环境相关，另外一方面也和其布局二三线城市有关。目前，除了一线城市正在复苏外，二三四线城市的楼市尚未恢复。”
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